Онлайн всего: 2 Гостей: 2 Пользователей: 0 |
| Главная » Карьера и финансы |
Отказ в выкупе недвижимости и перепродажа недвижимости
Отказ в выкупе недвижимости и перепродажа недвижимости: возможности извлечь прибыльПеред тем как приступить к рассказу о краткосрочных флипах (трансакциях по скорой перепродаже недвижимости), я хотел бы обратить ваше внимание на потенциал стратегии, состоящей в приобретении и долгосрочном держании недвижимости (источник номер 4). Это очень похоже на стратегию Уоррена Баффета на фондовой бирже.Когда вы владеете недвижимостью в течение долгого времени, вас со временем начинают интересовать любые более-менее серьезные движения цен на рынке. Так, с 1980 года, когда была впервые опубликована моя книга «Без наличного аванса», рынок недвижимости пережил массу подъемов и спадов. В такие времена инвесторы в недвижимость склонны совершать те же ошибки, что и инвесторы на фондовой бирже. Они покупают, когда спрос велик, и продают, когда спроса нет. И вот тогда-то некоторые из них имеют наглость заявлять следующее: «Я попробовал недвижимость. Для меня это не годится». Нельзя заработать, покупая в пору спроса и продавая в пору его отсутствия. Взяв в качестве примера рынок скота, покупать надо, когда овец навязывают вам, а продавать, когда овец спрашивают. Утверждение, которое я сделал в упомянутой книге, остается справедливым и поныне. «Не выжидайте, покупая недвижимость. Покупайте недвижимость и выжидайте». В 1982 году 24-летний Том Пейнтер посетил один из моих семинаров. Вот как описывает он последующие события в своей жизни: Будучи студентом колледжа в 1982 году, я не имел никаких финансовых ресурсов, чтобы инвестировать в недвижимость. Движимый лишь мечтой и молодым задором, я все же решился на это. Мне потребовался год, прежде чем я нашел недвижимость, которую сумел приобрести с минимальной наличной оплатой.Я поместил объявления в газету и наконец получил звонок от владельца четырехквартирного дома. Это был господин уже в летах, который устал от хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Стоимость недвижимости составляла примерно 75 тысяч долларов. Он приобрел ее много лет ранее, и она была на тот момент им полностью выкуплена.Мы сошлись на 60 тысячах долларов, при этом я обязался предоставить 5 тысяч в качестве наличного аванса. Взамен того, чтобы действовать через банк, продавец согласился на прямую продажу в рассрочку на 15 лет с 10% годовых. Таким образом, я обязался платить непосредственно ему 591,03 доллара в месяц.Мы заключили сделку первого числа месяца. По условиям сделки на мой кредит начислялся залоговый задаток по аренде (800 долларов), а также месячная арендная плата (тоже 800 долларов). Поскольку до внесения первой платы в покрытие основной ссуды оставалось еще 30 дней, я смог использовать указанные задаток и арендную плату на покрытие оговоренного аванса. Таким образом, реально я заплатил наличными всего примерно 3400 долларов.Пятнадцать лет спустя, после всех подъемов и спадов на рынке недвижимости, мне удалось полностью выкупить дом. Сегодня он — моя безраздельная собственность, и стоимость его оценивается в 180000 долларов. Что еще лучше, он приносит мне по меньшей мере 1600 долларов наличными каждый месяц. Та же стратегия, только добавьте нулей... В 1997 году я попал в схожую ситуацию. Продавец приобрел свой многоквартирный комплекс 10-ю годами ранее и имел от него неплохой доход. Он, однако, устал от хлопот. Недвижимость состояла в сумме из семи зданий, общей стоимостью 1800000 долларов.Мы сошлись на цене 1 650 000 долларов, без наличной оплаты. Продавца устроила цена, меня устраивали условия. После заключения сделки мы сделали требуемый ремонт и увеличили арендную плату.Если все пойдет хорошо, через 22 года недвижимость станет безраздельно нашей.Меня спрашивали, к чему мне хлопоты с недвижимостью под сдачу. Ответ прост. У меня большое «потому»: моему сыну 10 лет, и у него аутизм. Возможно, вы видели фильм «Человек дождя» с Томом Крузом и Дастином Хоффманом в главных ролях. Дастин Хоффман играет человека, страдающего аутизмом.Моему сыну потребуется финансовая помошь на протяжении всей жизни. В 1993 году, будучи в возрасте 34 лет, я пережил инфаркт. Это заставило меня о многом призадуматься. Мой сын переживет меня лет на 30-40. Вот я и пытаюсь сделать так, чтобы моя семья была обеспечена на долгие годы, если что-то случится со мной.Если у вас в жизни будет большое «потому», вы придумаете и «как». Что обеспечивает прибыль от краткосрочного держания недвижимости?Недвижимость является неликвидной собственностью. Иными словами, ее нельзя продать очень быстро. Ценные бумаги в противовес недвижимости являются ликвидными фондами. Если в данную минуту вы купили акции, то в состоянии перепродать их уже 30 секунд спустя. Поскольку недвижимость требует времени для продажи, умные инвесторы в недвижимость идут на риск, обусловленный этим, но ухитряются извлекать при этом сравнительно высокую прибыль.Мы знаем, что со временем недвижимость вырастает в цене и ее можно впоследствии перепродать с прибылью для себя. Пока суд да дело, мы оказываемся вынужденными делать помесячные выплаты, разрешать проблемы с жильцами, улучшать физическое состояние недвижимости и находить решение мириаду других проблем. Другими словами, мы зарабатываем деньги тем, что решаем проблемы. И чем больше проблем удается нам решить, тем на большую прибыль мы в итоге можем рассчитывать. В главе 8 мы познакомились с 20-ю проблемами, каждая из которых может побудить человека к тому, чтобы продать свою недвижимость. Чем более отчаиваются люди, запутавшись в своих проблемах, тем скорее желают покончить с продажей и, соответственно, тем уступчивей становятся. Единственный способ обеспечить недвижимости быструю продажу — это сделать одно из двух: понизить цену или согласиться на такие привлекательные для инвестора условия финансирования, как низкий наличный аванс. Как истинного охотника за выгодными покупками, вас интересует оптовая цена или оптовые условия, а лучше и то и другое. Если таковых не предвидится, не покупайте. В сфере недвижимости больше всего выгодных сделок кроется среди имущества, по которому готовится или объявлен дефолт. Возможность 1. Дефолты по недвижимостиПочему бы людям отказываться от своей прекрасной недвижимости? Зачем идти на риск снижения собственного рейтинга кредитоспособности? Зачем доводить дело до того, что человека выставляют из собственного дома? Какова бы ни была причина, согласно Mortgage Bankers Association, по более чем 400 тысяч домам был объявлен дефолт лишь в прошлом году... Это более 33500 объектов недвижимости в месяц в одной Северной Америке. Как много из недвижимости вам нужно было бы купить, чтобы получить прибыль, равную или превышающую вашу годовую зарплату? Всего одну. Одна хорошая недвижимость, приобретенная и проданная вами, могла бы обеспечить вам прекрасное существование в течение целого года! Более того, если вы достаточно настойчивы, вы в состоянии, я уверен, найти хотя бы одну недвижимость, способную изменить ваше финансовое положение на всю жизнь. Но вы, вероятно, еще не готовы поверить в это. Посему давайте умерим пыл и положим, что в течение последующих пяти лет настойчивого поиска вы найдете хотя бы одну недвижимость, которую сможете приобрести по цене, на 20 процентов ниже рыночной. Как по-вашему, реалистична ли такая перспектива? Даже если сфера недвижимости не привлекает вас, было бы логично для вас усвоить хотя бы базовые принципы, чтобы быть в состоянии приобрести себе дом для жилья с существенной скидкой. Охота за выгодными сделками среди недвижимости, по которой объявлен дефолт Один из наиболее плодотворных способов поиска недвижимости, приобрести которую удастся по оптовой цене, состоит в том, чтобы искать покупку среди недвижимости, по которой готовится или объявлен дефолт. Когда домовладельцы оказываются не в состоянии возвратить залоговую ссуду и прекращают делать месячные выплаты, возврат по ссуде на заложенную недвижимость в какой-то момент становится просроченным. Каждый заимодавец имеет свои собственные правила, согласно которым решает вопросы с просроченным возвратом ссуды. Обычно все начинается с весьма любезного письма, в котором клиента просят привести в порядок выплаты по долгу. Затем следует серия писем все более настойчивого, а затем и откровенно угрожающего характера, венчаемые формальным объявлением дефолта. 6 зависимости от места вашего проживания, расстояние во времени между объявлением дефолта и проведением дефолтных торгов может быть от 90 до 365 дней. Возможен также период возобновления права выкупа после дефолтных торгов. Вообще говоря, в большинстве штатов процесс применения дефолта занимает 90 дней, и период возвращения клиенту права на выкуп не предоставляется вовсе. Таким образом, после прекращения возвратных выплат по ссуде под ипотечный залог1 (мортгейдж) большинство домовладельцев от лишения прав на свой дом отделяет всего 90 дней. Имеется четыре важные фазы в процессе применения дефолта:
У каждой фазы есть преимущества и недостатки. Например, наименьшей конкуренции следует ожидать в ситуации, когда банк еще не известил судебные инстанции об объявлении дефолта в отношении недвижимости клиента. По сути, единственными лицами в этом случае, которым известно о просрочке платежей по возвращению ссуды, являются заимодавец и домовладелец. К сожалению как того, так и другого, весьма трудно найти лицу стороннему. Пожалуй, единственный способ «засветить» их — это с помощью объявлений, помещаемых вами в газетах, или с помощью круга знакомств. До торгов по дефолту: объявление дефолта стало фактом После того как уведомление о дефолте было передано в суд, оно попадает в разряд общественно доступной информации. Имеется несколько компаний, специализирующихся на подобного рода информации, готовых продать ее всем, кто пожелает за нее заплатить. Вообще говоря, продавцы становятся все более уступчивыми по мере того, как приближается дата дефолта. Однако в этом случае приходиться считаться с конкуренцией со стороны других потенциальных покупателей. Во время торгов по дефолту Если дела с недвижимостью дошли до торгов по дефолту, У вас остается только одно: выкупить ее у залогодержателя за цену, которую сможете выторговать. Таким образом, чтобы участвовать в торгах по дефолту, обычно требуется немалое количество наличных. При этом, если вы выиграете торги, у вас будет в распоряжении очень немного времени, чтобы полностью заплатить за недвижимость. Я рекомендую вам бывать в здании суда, выяснять дату очередных торгов по дефолту и приходить на торги в качестве наблюдателя. Вы сможете найти информацию об объектах недвижимости, продажа которых назначена на этот день и по которым был объявлен дефолт по тем или иным причинам. Из недвижимости, оставшейся непроданной, большинство, как правило, является практически полностью невыкупленной (ссуда по ним равняется или даже превышает ее стоимость), поэтому на нее не находится охотников, и залогодержатели вынуждены забирать ее обратно. Лишь малая часть продаваемой таким образом недвижимости заслуживает вашего участия в аукционе. Временами, правда, встречаются исключительные случаи. Иногда вы вступаете в аукционный спор с другим инвестором. Один из моих слушателей взялся как-то поспорить с опытным инвестором в подобном аукционе. Победила молодость. Но сразу после торгов опытный инвестор подошел к нашему молодому человеку и предложил ему 2 тысячи долларов прямо на месте за право на рассматриваемую недвижимость. Молодой человек согласился, заработав, таким образом, 2 тысячи за 15 минут работы. Я не рекомендую вам участвовать в торгах по дефолту, однако считаю полезным для вас посещать их и наблюдать за происходящим. Период после торгов по дефолту Коль скоро держатель закладной объявил дефолт по залогу, его позиция в отношении рассматриваемой недвижимости становится нередко более чем уступчивой. У него теперь проблема, и он ищет путей избавиться от нее... во многом он теперь попадает в категорию небезызвестных вам «нам-не-нужно-с». Его порой можно убедить при благоприятном стечении прочих обстоятельств, продать вам недвижимость по цене ниже залоговой суммы. Например, предполежим, что заимодавец объявил дефолт по дому стоимостью 100 тысяч долларов, величина ссуды по которому составляла 95 тысяч. Если продать дом с аукциона не удалось, заимодавец забирает его обратно. Во многих случаях он примет к рассмотрению предложение с ценой ниже 95 тысяч и будет готов пойти на убытки, лишь бы избавиться от «зависшей» собственности. Недвижимость можно покупать на всех фазах, как до, так и после даты дефолта. Позвольте предложить вам несколько примеров из реальной жизни. (Ряд денежных сумм, фигурирующих в примерах, являются округленными ради простоты.) Пример 1: Период до торгов. до официального объявления дефолта Один из моих учеников, по имени Джим, проживающий во Флориде, наткнулся на превосходную недвижимость, нанося визиты в кредитно-финансовые организации и интересуясь, нет ли у них в настоящий момент просроченных платежей по ссудам. Наконец он нашел небольшую подобную организацию, у которой были проблемы с возвратом по ссуде. Речь шла о небольшой сети магазинов в деловом районе. Представители заимодавца пытались возбудить дело по дефолту против должника, однако не смогли его найти. Джиму было сказано, что, если он сумеет найти этого человека, ему, Джиму, возможно, пойдут навстречу в деле приобретения этой собственности, если представится такая возможность. Величина ссуды составляла примерно 375 тысяч долларов на недвижимость стоимостью 750 тысяч Долг по платежам составлял на тот момент примерно 25 тысяч долларов. Джим предпринял розыски и в конце концов обнаружил должника на Каймановых островах. Того уже практически не интересовала судьба его недвижимости. Джим поинтересовался, что потребовалось бы от него, чтобы заполучить права на выкупленную долю в составе рассматриваемой недвижимости. «Продавец» ответил, что его устроило бы что угодно — скажем, 7 тысяч долларов наличными. Джим пообещал, что все необходимые бумаги будут на Каймановых островах уже на следующий день и что по подписании их продавцом он отправит деньги на счет, который тот укажет. (См. схему 9.1.) Таким образом у Джима появилась возможность приобрести выкупленную долю недвижимости на сумму 350 тысяч долларов всего за 7 тысяч наличными. Он опять обратился к заимодавцу, который согласился присовокупить величину просроченного платежа (25 тысяч) к сумме исходной ссуды (375 тысяч долларов) и выдать Джиму новую ссуду в размере 400 тысяч. Таким образом, с банком все обошлось как нельзя лучше.  СХЕМА 9.1. Сделка во Флориде Но оплата наличными в размере 7 тысяч долларов представляла собой проблему. У Джима таких денег не было. Выручило его именно понятие о творческом подходе к финансированию. Имелась масса способов изыскать требуемую сумму, но Джим нашел совершенно оригинальное решение. В ходе анализа приобретаемой недвижимости он обнаружил, что компания электроснабжения получила в свое время и в настоящее время держала задаток на 7 тысяч долларов, служащий залогом на случай прекращения оплаты за электричество. Он обратился в компанию с вопросом, не понизят ли они величину задатка, высвободив часть удерживаемой суммы. Компания ответила, что готова вернуть всю сумму в обмен на долговое обязательство на эту сумму. Что такое долговое обязательство? Это своего рода страховой полис. Этот документ позволяет компании электроснабжения взыскать в законном порядке сумму долга с клиента в случае, если он перестанет оплачивать услуги электроснабжения. Сколько такая бумага стоит? В данном случае, она стоила меньше 500-ти долларов. К моменту заключения сделки имело место следующее. Джим приобрел долговое обязательство за 500 долларов. Это удовлетворило компанию электроснабжения, которая вернула 7 тысяч долларов наличными. Эти деньги Джим намеревался переслать на счет продавца. Последний к этому моменту подписал бумаги на продажу его недвижимости и ожидал получения 7 тысяч долларов. Когда вся сумма прибыла на Кайманы, Джим получил бумаги и заключил сделку. Это сделало его владельцем превосходной недвижимости, при этом вся выкупленная доля немедленно перешла к нему в качестве прибыли. Он продал эту недвижимость месяц спустя, получив прибыль в размере 150 тысяч долларов наличными. Это пример приобретения недвижимости в период до уведомления о дефолте. Пример 2. Период до торгов/после официального объявления дефолта Одной из моих лучших выпускниц была женщина из окрестностей Лос-Анджелеса. Когда мы последний раз общались, они с мужем с успехом приобретали от четырех до пяти объектов недвижимости в год, специализируясь на недвижимости, чьи владельцы получили отказ в выкупе залога (дефолт). Одной из самых выгодных сделок был дом с дефицитом возврата по ссуде размером примерно в 17 тысяч долларов. Проведя дополнительное расследование, она выяснила, что дом располагался по соседству с недвижимостью в ценовой категории от 150 тысяч до 200 тысяч долларов. Таким образом, заинтересовавшая ее недвижимость обладала огромным потенциалом для извлечения прибыли в результате перепродажи (благодаря высокой доле выкупленной стоимости в суммарной стоимости дома). Она осмотрела дом и нашла его в плачевном состоянии. (Может быть, поэтому соседи не обращали на него внимания.) В доме жили три подростка, чьи родители недавно умерли. Когда она нанесла им визит, ребята показали ей гору невскрытых писем из банка, с которыми они не знали что делать. А это были уведомления о задолженности по возврату ссуды. Она сказала ребятам, что до объявления дефолта осталось всего несколько дней. Быть может, было уже поздно что-либо предпринимать. Необходимо было действовать незамедлительно. Благодаря тому, что своим отношением внушила им доверие, ребята попросили ее выступать от их имени, и она приняла меры, которые позволили остановить процедуру дефолта. Она затем договорилась на достаточную сумму денег, чтобы осуществить полную реновацию1 дома. (Некоторые стены были с дырами, часть окон было разбито, на лужайке перед домом кто-то безобразно наследил мотоциклетными колесами, словом, фронт ремонтных работ был обширным.) Она подключила детей к ремонтным работам, и несколько месяцев спустя недвижимость была продана, а прибыль в размере 100 тысяч долларов поделена между подростками и инвестором-«доброй самаритянкой». Без нее детей, без Сомнения, вышвырнули бы на улицу ни с чем. Всякий раз, когда я думаю об этой женщине, мне приходит на ум, что инвесторы в недвижимость могут не только разрешать проблемы, но и быть избавителями от напастей. Пример 3. Приобретение недвижимости на торгах по дефолту Несколько лет назад я проводил в Балтиморе семинар на тему дефолтов в недвижимости. В штате Мэриленд аукцион в таких случаях проводится прямо на месте расположения недвижимости, являющейся предметом торгов (в противоположность аукционов в здании или у здания суда в других штатах). Мы решили всем классом посетить реальные торги и понаблюдать за происходящим. Мы прибыли ко времени открытия аукциона в двух битком набитых микроавтобусах. Помимо нас, на месте уже были аукционист и один-единственный покупатель, некий мистер Роккайнд. Последний с явной неприязнью воспринял прибытие новых лиц, поскольку поначалу решил, что мы тоже примем участие в торгах. У него отлегло на сердце, когда мы объяснили, что приехали сугубо в качестве наблюдателей. Он, естественно, приобрел здание по стартовой цене, и, как выяснилось, с большой для себя выгодой. Весь аукцион продолжался не более пяти минут. После того как торги состоялись, мы засыпали инвестора вопросами. Подобрав к нему ключик, мы выяснили, что он крупнейший владелец жилых домов во всем штате Мэриленд, имея за душой более 3 тысяч односемейных домов. В течение 25-ти лет он приобретал недвижимость на подобных торгах и аккумулировал за это время огромную собственность. Многие из его домов были полностью выкуплены и обеспечивали ему стабильный высокий доход. К нашей радости, он согласился посетить наш дом и пробыл на нем несколько часов, делясь с нами своим опытом и бесценными знаниями. Его опыт являл собой прекрасную иллюстрацию результатов применения одной-единственной прибыльной стратегии в течение долгого времени. Как говорится, лучше не придумаешь. Пример 4. Приобретение недвижимости после торгов по дефолту Один из моих слушателей, Джон Берли, работал одно время финансовым консультантом в пригороде Сан-Франциско. Уже после прохождения моего учебного курса, в начале 1990-х годов, он переехал в Феникс. Он начал покупать недвижимость, используя уникальную стратегию. При этом, приобретя каждую недвижимость, он немедленно ее перепродавал. Одна из его типичных сделок выглядела следующим образом. После неудачного аукциона Джон приобрел дом, оцениваемый в 80 тысяч долларов, у государственной организации Veterans Administration (VA) за 60 тысяч с очень малой наличной платой. Он затем поместил объявление в газету, предлагая продать дом за 80 тысяч долларов с наличной оплатой в размере всего 900 долларов. Объявление привлекло много желающих. Прибыль Джона имела место в виде платежей на возврат величины запахивающего залога, как показано на схеме 9.2.  СХЕМА 9.2. Сделка в Фениксе Кому-то может показаться, что его прибыль была не столь уж велика, однако это лишь до тех пор, пока мы не оговоримся, что Джон таким образом покупал и перепродавал от четырех до пяти домов в месяц. На то время, как я последний раз беседовал с ним, он приобрел и перепродал более 800 домов, и все таким же манером. В каждом случае он получал в качестве прибыли разницу между величиной запахивающего залога и залога, имевшего место при покупке, в виде ежемесячных платежей. Он аккумулировал миллионы долларов в выкупленной доле приобретенной им недвижимости и обеспечил себе поток наличных в размере десятков тысяч долларов ежемесячно. Следует признать, что на это ушли годы упорных усилий, однако вы не можете не согласиться, что это прекрасный способ обеспечить себе резидуальный доход. А вот пример Боба Шумахера из штата Джорджия: Я специализируюсь на недвижимости, по которой объявлен дефолт, и налоговым сертификатам. Я узнал о доме, который находится в Мэконе, штат Джорджия, побывав на торгах у здания окружного суда. В 1994 году дом был продан за 108 тысяч долларов. После неудачного аукциона я провел переговоры со ссудодателем в июне 1999 года на приобретение его за 91 тысячу. Одним из моих условий при этом было, что ссудодатель оплатит большую часть расходов по оформлению. После того как я потрачу около 8 тысяч на малярные и другие ремонтные работы, ожидаю, что дом будет оценен в 120 тысяч долларов, а то и больше. Использовав средства, полученные по кредитной линии для домовладельцев, на покрытие наличного аванса я, таким образом, приобрел эту недвижимость, не понеся никаких личных расходов. Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь. Одна из моих слушательниц из Чикаго, Кандис, узнала об исключительно выгодной недвижимости от подруги, встретившись с ней в церкви. Она немедленно отправилась на место и увидела заново отремонтированный старой постройки многоквартирный дом в превосходном состоянии. Она начала выяснять перспективы сделки, с того, что позвонила по телефону, прочтя его на щите «Продается». Эта недвижимость продавалась как часть активов потерпевшего финансовый крах местного банка, предоставлявшего сберегательные и ссудные услуги населению. После крупной ссуды на реновацию здания подрядчик оказался не в состоянии вернуть ее. Недвижимость перешла банку. Затем отдал концы и банк. Правительственному учреждению было поручено ликвидировать оставшуюся после банкротства недвижимость. Была проведена тщательная оценка, в результате которой стоимость дома оценили в 950 тысяч долларов (хотя Кандис чувствовала, что оценка занижена). Она немедленно предложила 550 тысяч наличными в течение 30 дней. Кроме того, 10 тысяч задатка и никаких дополнительных условий, помимо права провести инспекцию дома перед самым оформлением. Предложение было принято без долгих раздумий. Имея в запасе всего 30 дней, Кандис поспешила договориться с банкиром об осмотре им недвижимости. Благодаря хорошим отношениям, наладившимся междуними, банкир согласился предоставить ей ссуду в размере 650 тысяч долларов под залог дома, взяв за основу оценку в 950 тысяч. На схеме 9.3 видно, как все происходило. По заключении сделки Кандис получила чек на сумму 100 тысяч долларов. Недвижимость имела в своем составе выкупленной собственности в размере не менее 300 тысяч, а затем начала приносить прекрасный и стабильный доход. Только представьте себе! «Деньги обратно» по заключению сделки. Значительная выкупленная доля. Высокий доход от аренды. Нужно ли что-нибудь еще? Во время нашей встречи в Чикаго Кандис сказала, что, по-видимому, эта сделка обеспечит ей благосостояние до конца жизни.  СХЕМА 9.3. Сделка в Чикаго (Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь) Я часто говорил своим слушателям, что, следуя подобным стратегиям в течение, скажем, пятилетнего срока, они также рано или поздно наткнутся на недвижимость, которая в одиночку обеспечит им благосостояние на всю оставшуюся жизнь. Это может случиться на второй год или пятый... но рано или поздно подобная «единственная в жизни» возможность представится. Вам просто необходимо быть постоянно готовыми воспользоваться случаем, как только он подвернется. Я почти уверен, что рано или поздно вас ждет успех. Возможность 2. Перепродажа до приобретенияКогда бы вы ни приобретали недвижимость по фиксированной цене X на срок Y дней, от вас требуется подписать похожий (юридически обязательный!) документ. Он называется предложением о приобретении. По сути своей, предложение о приобретении являет собой не что иное, как краткосрочный опцион. Это документ, в законном порядке обязывающий продавца продать свою собственность вам в течение оговоренного промежутка времени. Например, вы предлагаете приобрести дом стоимостью 100 тысяч долларов с тем условием, что заключение сделки должно состояться не более чем через 60 дней. В этом случае вы имеете дело с 60-дневным опционом на эту недвижимость с пороговой ценой 100 тысяч долларов. Что если кто-нибудь свяжется с вами в течение этих 60 дней, до того как вы станете владельцем недвижимости... и предложит вам 110 тысяч долларов за уступку ваших прав? Могли бы вы продать свои права этому новому покупателю и положить в карман 10 тысяч? Ответ: возможно. (Разумеется, по всем подобным вопросам следует своевременно консультироваться с компетентным юристом.)Теоретически (я подчеркиваю, теоретически) вы имеете возможность передать за плату свои права на сделку другому лицу, который сможет затем ее заключить, действуя вместо вас. Чтобы упрочить законность такой передачи, когда бы вам ни приходилось составлять предложение о приобретении недвижимости, я рекомендую, чтобы вы всегда сопровождали свое имя в документе такой припиской: «и/ или назначенные лица». Например, когда я приобретаю недвижимость на свое имя, я указываю его следующим образом: «Роберт Дж. Аллен и/или назначенные лица». Это позволяет мне «передать» контракт тому лицу, которое пожелает приобрести его у меня. Итак, подписываясь под любым подобным договором, вам следует всегда к своему имени добавлять волшебную фразу: «и/или назначенные лица». Это обеспечивает вам одновременно право или самому приобрести недвижимость, и/или назначить лицо для исполнения контракта с вашей стороны. Памятуя об этом, рассмотрим ряд реальных ситуаций, в которых удалось получить хорошую прибыль путем «передачи» недвижимости другим покупателям за определенную плату. Пример 1. 7 тысяч долларов за короткий срокПредметом моей первой сделки подобного рода явился 12-квартирный дом. Владельцы подумывали продать эту прекрасную недвижимость по цене, которая, как я знал, была гораздо ниже рыночной. К сожалению, продавцы требовали значительную оплату наличными, которых у меня не было. В таких обстоятельствах другой вполне мог бы отчаяться и убедить себя, что иногда выгодные сделки оказываются не по зубам. Вместо этого я немедленно составил предложение о приобретении и предложил продавцам того, чего они и ждали — наличные, с семинедельным сроком на заключение сделки. В качестве задатка я вручил им чек на сумму 500 долларов. Однако, чтобы хотя бы отчасти себя обезопасить, я также включил следующую фразу в свое предложение: «Данное предложение остается в силе при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера на момент или до момента заключения сделки».Используя фразу «при условии отсутствия возражений», я обеспечил себе путь к отступлению в том случае, если партнеру не понравилась бы сделка. (Кто мой партнер? Жена, брат, кто угодно, кого я назову таковым.) Давайте теперь проанализируем ситуацию. Продавец предоставил мне право на фиксированную цену при покупке его недвижимости. Я заплатил ему 500 долларов за это право. Если я не заключу сделку, своих 500 долларов я более не увижу. Но, благодаря тому, что я включил фразу «при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера», то на самом деле полностью устранил риск потерять даже задаток. Иными словами, я закрепил за собой право на приобретение недвижимости по фиксированной цене на срок семь недель абсолютно без какого-либо риска! Я немедленно начал опрашивать своих друзей и знакомых, пытаясь найти кого-нибудь с наличными, кто пожелал бы приобрести чрезвычайно выгодную недвижимость. В конце концов я нашел заинтересованного инвестора и объяснил ему, в какой ситуации оказался: нашел выгоднейшую недвижимость, но не имел наличных средств, чтобы заключить сделку. Если бы он, предложил я, согласился одолжить мне требуемую сумму наличными, я бы передал ему права на недвижимость сразу после оформления сделки. Семь недель спустя сделка была заключена с помощью наличных, предоставленных мне другом-инвестором, и в рамках того же договора я передал ему права на приобретенную недвижимость, за что он заплатил мне 7 тысяч долларов в качестве наградных. Итак, я заработал 7 тысяч за семь недель, благодаря тому, что обладал необходимым присутствием духа, чтобы сделать предложение о приобретении недвижимости, которая была мне не по карману. В итоге остались довольны все. Продавцы получили столько наличных, сколько хотели. Мой друг приобрел чрезвычайно выгодную недвижимость. Я получил высокое вознаграждение за то, что помог другим. Поскольку это была первая моя сделка подобного рода, я тогда еще не знал, что, если бы я включил в свое предложение волшебную фразу «и/или назначенные лица», мне не надо было бы вовсе доводить дело до промежуточной сделки. Я бы мог попросту продать права, закрепленные в документе, третьему лицу, и, таким образом, мой друг мог бы приобрести эту недвижимость, действуя вместо меня, но от своего имени. Пример 2. Дом на лыжном курортеОдин из моих учеников однажды использовал рассматриваемый способ и извлек в результате огромную прибыль. Он с женой проводил отпуск на известном лыжном курорте в Колорадо. Чтобы превратить хотя бы часть понесенных расходов в налоговые вычеты, он потратил несколько часов на чтение перечней недвижимости на продажу и в результате наткнулся, как я называю, на «худшую недвижимость в хорошем районе». Предлагаемая цена составляла 1 250 000 долларов, в то время как дома по соседству относились к ценовой категории от 2-х до 5-ти миллионов. Мой ученик уже было решил приобрести эту недвижимость для себя. Он предложил 800 тысяч долларов наличными. Продавец назвал цену 900 тысяч. Ударили по рукам, и, насколько я помню, в качестве срока заключения сделки значились 60 дней.В течение этих 60 дней мой ученик известил риэлтора, что, возможно, предпочтет перепродать рассматриваемую недвижимость другому лицу до истечения оговоренного срока. Вскоре он получил предложение на сумму 1 150 000 долларов, т.е. на целые 250 тысяч выше оговоренной контрактом цены. Поскольку он использовал приписку «и/или назначенные лица», то он смог передать права на контракт новому покупателю и при этом получить самое высокое вознаграждение. Обратите внимание вот на что: мой ученик никогда не приобретал эту недвижимость, ему не пришлось брать ссуду, позволять банку проверять свою кредитоспособность, указывать размеры своего дохода или тратить собственные наличные на сделку. Он просто передал права на приобретение недвижимости третьему лицу. Он получил приличный доход, не обременяя себя хлопотами, связанными с приобретением в собственность. Таково преимущество рассматриваемого способа извлечения прибыли из недвижимости. Похожие статьи: | |
| Всего комментариев: 113 | 1 2 3 4 » | ||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-30 31-60 61-90 91-113 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| Онлайн библиотека |
